Familienrecht - Scheidungsimmobilien

Die gemeinsame Immobilie in der Scheidung

Sind Ehegatten Miteigentümer einer Immobilie, besteht insoweit eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft oder Miteigentümergemeinschaft. Diese hat im Grundsatz mit der Ehe und den güterrechtlichen Fragen nichts zu tun und wird durch diese nicht beeinflusst. Das gilt auch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, der nach deutschem Recht immer dann gilt, wenn kein abweichender notarieller Ehevertrag errichtet wurde. Die rechtlichen Regeln über das Miteigentum haben also im Grundsatz Vorrang.

Das Zwangsversteigerungsverfahren

Die Miteigentümergemeinschaft endet auch nicht automatisch mit der Ehe. Spätestens nach Rechtskraft der Scheidung kann aber jeder Miteigentümer die Verwertung der Immobilie durch Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) einleiten. Jeder Miteigentümer und jeder Fremde kann mitsteigern. Wer am meisten bietet, bekommt den Zuschlag. Das Verfahren ist stark risikobehaftet, im Extremfall muss der Ersteigerer zunächst den vollen Versteigerungspreis finanzieren und dann um die Auseinandersetzung des Erlöses streiten. Nach § 180 Abs. 3, Abs. 4 ZVG kann das Vollstreckungsgericht übrigens auf Antrag eines Miteigentümers die Zwangsversteigerung auf bis zu fünf Jahre einstellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.

Einvernehmliche Regelungen

Die Miteigentümergemeinschaft kann selbstverständlich jederzeit durch Vertrag beendet oder geregelt werden. Alle Grundstücksgeschäfte, die das Eigentum verändern oder dinglich belasten, sind nur wirksam, wenn sie gerichtlich oder notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Urkunden haben insoweit keine Rechtswirkungen, was auch für Vorverträge gilt. Benutzungsregelungen und Verwaltungsregelungen lassen sich allerdings privatschriftlich wirksam treffen.

Unterhaltsrechtliche Folgen

Die Immobilien können jedoch auch unterhaltsrechtliche Auswirkungen haben. Insoweit kommt es darauf an, welcher Ehegatte nach der räumlichen Trennung (oder bei Getrenntleben innerhalb der Immobilie schon davor)

• welche Erlöse vereinnahmt (z.B. Miete einer Einliegerwohnung),
• welchen Nutzungswert oder Wohnvorteil zieht, der unterhaltsrechtlich vor allem in der Trennungsphase nicht der objektive Mietwert (vermindert um eigentumsbezogenen Aufwand) sein muss, sondern je nach Einkommens- und Unterhaltslage ein geringerer angemessener Betrag sein kann,
• welchen Zins- und Tilgungsaufwand trägt. Ein Sonderproblem ist die Tilgung, die ja hälftig das Vermögen der Ehegatten – Miteigentümer erhöht,
• welche sonstigen eigentumsbezogenen Kosten trägt, z.B. Grundsteuer, Reparaturen, Hausversicherungen. Nicht zu den eigentumsbezogenen Kosten zählen verbrauchsabhängige Kosten (z.B. für Wasser, Kanal, Energie, Müllabfuhr), die der privaten Lebensführung zugerechnet und normalerweise auf einen Mieter übergewälzt werden.

Wohnvorteil und Immobilienaufwand werfen in der unterhaltsrechtlichen Praxis erhebliche Probleme auf. Sie bestimmen die ehelichen Lebensverhältnisse mit. Deren Prägung kann aber sehr langfristige Bedeutung auch für den nachehelichen Unterhalt haben oder im Hinblick auf steuerlichen Problematiken wie z.B. die gemeinsame Veranlagung oder das sogenannte begrenzte Realsplitting.

Zustimmungspflicht zum begrenzten Realsplitting

Für den Fall, dass ein Ehegatte Unterhaltsleistungen an den anderen Ehegatten erbringt, kann dieser diese Leistung zulässigerweise dem steuerlichen Sonderausgabenabzug des Ehegattenunterhaltes gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 EStG unterziehen, wozu steuerrechtlich die Zustimmung gegenüber dem Finanzamt des Unterhaltspflichtigen unverzichtbar ist. Bei dem Unterhaltsberechtigten entstehen durch die Zustimmung steuerliche Einkünfte und dieser muss eine Einkommensteuererklärung für das betroffene Jahr der Zahlung abgeben.
Zur Zustimmung ist der Unterhaltsberechtigte im Sinne gefestigter Rechtsprechung, auch des Bundesgerichtshofes, verpflichtet, wenn sich der Unterhaltspflichtige bindend verpflichtet hat, den Unterhaltsberechtigten von entstehenden finanziellen Nachteilen freizustellen.

Die Verpflichtungserklärung zum Ausgleich nur steuerlicher Nachteile genügt nicht, denn durch das Entstehen von Einkünften auf Seite des Unterhaltsberechtigten können auch sozialrechtliche Nachteile entstehen, so z.B. den Verlust des Krankenversicherungsschutzes in der gesetzlichen Krankenversicherung, erhöhte Krankenversicherungsbeiträge in der gesetzlichen Krankenversicherung oder auch Nachteile bei Förderungsmaßnahmen wie z.B. beim Erziehungsgeld und der Sparförderung.

Wenn solche außersteuerlichen Nachteile ersichtlich sind, ist es sinnvoll, den anderen Ehegatten konkret vorzuwarnen, damit diese ggf. vom Sonderausgabenabzug Abstand nehmen oder den Abzugsbetrag begrenzen kann.